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              2018-01-15輕資產樣本 愛琴海商業集團的資產管理新征程

              作為后起之秀的愛琴海如何脫穎而出,迅速由點及面地占據一席之地?輕資產戰略和專業的運營管理能力是其重要籌碼。

              觀點地產網 隨著存量時代到來,房地產行業轉型進一步加快,更多的資本選擇進入商業地產。從早期的大悅城、凱德到愛琴海、龍湖、新城,2017年的商業地產迎來了新一輪發展熱潮。

              商業地產大時代中,資本和市場為管理輸出提供了機會,一個成熟的商業品牌成為許多企業迅速發展商業地產項目的選擇,而對于商業地產運營商而言,品牌也是其最核心的價值所在。

              作為紅星美凱龍旗下進行城市綜合體及商業購物中心籌建、招商、運營的管理平臺,2018年伊始,紅星商業正式更名“愛琴海商業集團”,明確其持續以資產管理業務為核心的商業發展戰略。

              事實上,過去一年也是愛琴海商業集團擴張最快的一年。據統計,公司全年新簽約項目18個,新進入的城市包括合肥、貴陽慈溪、煙臺、茂名、崇左等地,截至目前,集團總簽約項目近50個,總管理面積突破500萬平方米。

              從2012年正式成立,短短五年間,愛琴海商業從首家購物公園北京愛琴海,到如今近50個項目的簽約落地,成為國內發展最快的商業地產品牌之一,演繹了屬于愛琴海的速度。

              此外,在大鱷林立的商業市場,早已不乏萬達、凱德、華潤等商業巨頭。作為后起之秀的愛琴海如何脫穎而出,迅速由點及面地占據一席之地?輕資產戰略和專業的運營管理能力是其重要籌碼。

              從0到40+的輕資產速度

              雖然2012年才正式成立商業公司,但愛琴海商業并非毫無基礎,作為其母公司,紅星美凱龍本身就是一家做商業的公司,積累了豐富的商業和零售邏輯。

              2013年在北京,愛琴海商業的第一個作品北京太陽宮愛琴海公園正式開業,開業4年來保持年度銷售與客流的兩位數增長,店鋪出租率始終保持在98%以上。

              在競爭最為激烈的北京房地產市場,購物中心、商業綜合體鱗次櫛比,而在愛琴海三公里的范圍內,相同體量的綜合體大約有五到六個。然而,由于更貼近消費者,加上商業空間的處理更加親民化,愛琴海逐漸成為附近居民主要的選擇,更成為區域內的地標建筑。

              標桿項目的成功為愛琴海擴張奠定品牌和運營基礎,2014年到2015年,昆明、天津、福州、蘭州等地的愛琴海公園相繼開業。不過,作為典型的重資產模式,商業地產一向具有投資巨大,而收益周期長的特點,于是,以管理輸出為特征的輕資產模式應運而生,包括萬達、凱德等紛紛試水,愛琴海則在這一波市場變化中,通過輕資產運營迅速領跑。

              2016年8月,愛琴海商業首個資產管理項目唐山路北愛琴海購物公園面市,意味著其輕資產業務逐漸被市場所認可。據悉,唐山愛琴海開業當天客流達到26.35萬人次,刷新了唐山地區的多項商業記錄。

              開啟“輕重并舉”的路線之后,愛琴海的擴張也開始加速。其中,2016年先后有唐山路北區、重慶金開愛琴海購物公園開業,使其已運營項目增至7座。年內,愛琴海商業在管以及簽約的項目就已高達30個,遍及北京、上海、天津、重慶等城市。

              及至2017年,愛琴海開業項目已達9個,年服務消費者超1.23億人次,總營業額突破55億,簽約合作的品牌超過千家。全年新開項目落戶浙江海寧、上海、重慶等地,全國版圖進一步擴大,進入城市達40座,成為國內輕資產業務發展最迅速的企業之一。

              雖然資產管理為愛琴海的規模擴張開辟新的出路,但在商業的探索上,愛琴海并沒有因此而停下腳步。在愛琴海商業集團總裁張華容看來,愛琴海商業需要專注在“客戶”、“品牌”、“消費者”三個層面重塑購物中心服務。

              2017年,位于吳中路的上海愛琴海購物公園開業,該項目是愛琴海商業集團打造的又一個標桿項目。其眾多的創新體驗場景與高水準的空間設計引發了全行業的關注。

              縱觀愛琴海商業的發展,一方面標桿項目的打造是愛琴海在商業消費領域探索的又一次升級。另一方面,標桿項目也可帶動區域內資源聯動,實現愛琴海在多個區域內的快速落地。

              2017年開業的重慶綦江愛琴海購物公園,正是依托于2016年開業的重慶金開愛琴海購物公園的前期資源,僅用時170天即完成開業,開業率達95%,印證了業界矚目的“愛琴海速度”。

              愛琴海為什么能成功?

              如果說品牌影響力是商業地產的外在表現,那么專業的運營能力則是品牌得以成功實現輸出的內在支撐。

              此外,在商業地產領域,輕資產管理模式也并非新鮮事物,上世紀90年代,賽特、翠微等都曾以輸出管理模式進入其他地區,但真正能形成規模并非易事。

              其中,在商業領域的積累、商業運營體系的成熟、強大的團隊、外部協作鏈條的配合都是不可或缺的條件。

              對愛琴海商業來說,在成立之初就建立了一個強大的總部,形成了自身獨特的體系化管理,無論是在規劃建設、項目招商、運營管理、營銷等方面,都建立有科學的管理機制和信息化的管理工具。

              具體而言,經過多年經驗累積,愛琴海形成了“介入式”的前期籌建管理模型,包括專業前期研判、計劃管控節點和ISO9000標準化管理等多個模塊,一站式解決商業地產籌備建設期難點問題。

              因此,在合作模式上,愛琴海有能力提供從拿地指導、策略咨詢、商業規劃,到商業運營、招商等的全流程服務。

              為了最大化地幫助合作伙伴實現效益,愛琴海商業更傾向于前置型管理,即從項目拿地時開始就形成合作,一直貫穿到項目的中后期,提高項目全產業鏈的能力。

              在運營方面,愛琴海利用“大運營平臺”,通過實時的BI體系,愛琴海運營團隊能夠實現對于全國愛琴海購物公園運營狀況的感知與反饋,通過大數據的深度應用,愛琴海已經初步完成了自主云支付體系和會員體系的融合,為合作伙伴與消費者提供更有想象力的消費應用場景。

              商業地產向來都是環環相扣、而人才更是其中的關鍵要素。目前,愛琴海的高管在商業地產這個行業里基本都有15年到20年的從業經驗,強大的高管團隊,再加上科學高效的管理機制,讓愛琴海具備了快速拓展的經驗和體系優勢,足以支撐公司輕資產業務的快速發展。

              當然,紙上談兵不如實戰操作,購物中心的成功與否最終都是憑業績說話,而愛琴海商業的一個優勢是可以保障合作項目開業后,業績都能實現穩步的提升,真正實現合作方對于資產盤活、資產運營、資產增值的切實需求。

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